סטופ מרקט בע"מ נ' גנדן נכסי נדל"ן (2000) בע"מ ואח' - פסקדין

פסק דין

1. לפניי תביעה כספית בסך 10,000,000 ₪ שהוגשה בגין נזקיה הנטענים של התובעת, התובעת בע"מ (להלן: "סטופ מרקט" או "התובעת"), זאת בעקבות "פיצוץ" יחסים חוזיים, שנגעו לפרוייקט של הפעלת סופרמרקט.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת מהותית

2. במועדים הרלוונטיים לתביעה עסקה התובעת בניהול והפעלה של שתי חנויות סופרמרקט, בבית חירות ובנמל תל אביב. בחודש אוגוסט 2002 רכשה חברת לורי השקעות בע"מ (להלן: "לורי") את השליטה בסטופמרקט, תוך שנטלה על עצמה את האחריות להמשך פעילותה ולמימונה, ולשם פתיחת מספר חנויות סופרמרקט מוזלות - Hard Discount (חנויות סופרמרקט גדולות, בהתקשרויות ארוכות טווח ובצמתים מרכזיים מחוץ לערים).

הנתבעות 1 - 4 הן חברות מסחריות, אשר עוסקות גם בנדל"ן.

במסגרת פעילותה להרחבת הרשת חתמה התובעת ביום 26/12/02 על זכרון דברים עם הנתבעת 4, סיביל אחזקות בע"מ (להלן: "סיביל"), לשכירת חנות בשטח של כ- 4,000 מ"ר במרכז מסחרי אשר יוקם על ידי סיביל בהוד השרון, ובו יופעל סופרמרקט (להלן: "זכרון הדברים").

בזכרון הדברים גובשו הסכמות שונות, הרלוונטיות לענייננו. בסעיף 4 לזכרון הדברים, נקבע: "מוסכם כי, בכפוף לכל דין, המשכירה לא תשכיר שטחים נוספים במרכז המסחרי לרשת קמעונאית אחרת ו/או לעסק בעל מתכונת דומה ו/או מתחרה לפעילות השוכר". על פי סעיפים 10 ו- 11 לזכרון הדברים נקבעה השכירות לתקופה כוללת של 24 שנים ו- 11 חודשים, ובכלל זאת האופציות שניתנו לתובעת. בסעיף 13 התחייבה סיביל שמועד המסירה יחול לאחר 12 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה. על פי סעיף 18 לזכרון הדברים: "מוסכם ומובהר כי תשריט המרכז המסחרי והמושכר המצורף להסכם זה הנו להמחשה בלבד, כפוף לשינויים ואינו מחייב את המשכירה. מוסכם כי שינויים מהותיים במיצוב המרכז המסחרי ו/או שינויים שיש בהם כדי להשפיע באופן מהותי על מיקום המושכר ייעשו בתאום עם השוכר".

בסעיף 19 עוגנו שני תנאים מתלים: "הצדדים מסכימים כי הסכם זה מותנה בתנאים מתלים כדלקמן:

עד 4 חודשים ממועד החתימה על זכרון דברים זה נחתם הסכם בין המשכירה לבין החוכרים (להלן: "הסכם המכר").

עד 10 חודשים ממועד החתימה על זכרון דברים זה הוצא היתר בניה לבניית המרכז המסחרי".

ובסעיף 20 לזכרון הדברים נקבע: "מוסכם כי במידה ואיזה מהתנאים המתלים לא יתקיים במועדים הנ"ל יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל זכרון דברים זה בהודעה בכתב לצד השני. מוסכם כי במידה ולאחר ביטול זכרון הדברים עקב אי קבלת היתר בניה תוך 10 חודשים ממועד החתימה על זכרון דברים זה יתקבל היתר בניה תוך 8 חודשים ממועד אי קיום התנאי המתלה תודיע על כך המשכירה לשוכר באופן מיידי ולשוכר תהיה הזכות להודיע למשכירה על רצונו להתקשר מחדש בזכרון דברים זה. הודעת השוכר תינתן בכתב תוך 14 יום ממתן הודעת המשכירה, שאם לא כן תהיה רשאית המשכירה להתקשר עם צד ג' שהוא בקשר לשכירות המושכר".

3. לטענת סטופמרקט, החנות בהוד השרון היתה עדיפה, מבחינתה, על פני מקומות אחרים בשל מיקומו האסטרטגי של המרכז המסחרי בסמוך לצומת ירקון, ולאור הפוטנציאל המסחרי הרב הגלום בו, כך שעם החתימה על זכרון הדברים, היא הפסיקה לבדוק נכסים אחרים להקמת סופרמרקט, הממוקמים באזורים סמוכים. היא טוענת, כי היה בכוונתה לפתוח את החנות בהוד השרון ולאחר מכן את את החנות ביגור, באופן שאמור היה להוביל לפתיחת חנויות נוספות.

לאחר החתימה על זכרון הדברים, הודיעו הנתבעות 1 - 4 כי הן התקשרו בינן לבין עצמן בקשר לביצוע עיסקה משותפת בפרוייקט. בהתאם לכך, ובהתאם לבקשת הנתבעות 1 - 4, נחתמה ביום 30/4/03 תוספת לזכרון הדברים (נספח ב' לכתב התביעה), ובה נערכו שינויים שונים בזכרון הדברים המקורי. בין היתר, בסעיף 4 לתוספת נאמר: "סעיף 4 לזכרון הדברים- יימחק ובמקומו ייכתב: "מוסכם, כי בכפוף לכל דין, המשכירה לא תשכיר, במהלך תקופת השכירות של השוכר במושכר, שטחים נוספים בפרוייקט לעסק של סופרמרקט". בסעיף 13 לתוספת הוסכם, כי כל עוד לא ייחתם הסכם שכירות מפורט והסכם ניהול, זכרון הדברים יהיה בעל תוקף מחייב לכל דבר ועניין. בסעיף 16 לתוספת הוסדרה מתכונת פעילותו של סניף התובעת, ונקבע: "יוסף סעיף 25 לזכרון הדברים- "ידוע לשוכר, כי המשכירה בחרה להתקשר עמו בזכרון דברים זה כעוגן המזון בפרוייקט, בין היתר בזכות מגוון מוצרי המזון הנמכרים בעסקו ועל-סמך הצהרתו, כי בכוונתו להפעיל את עסקו במושכר ברציפות במשך כל ימות השבוע".

במסגרת סעיף 11 לתוספת הורחבה תחולתו של סעיף 18 לזכרון הדברים, באופן שנקבע כי במקום המילים "המרכז המסחרי" ייכתב "המושכר", וכן לאחר המילים "על מיקום המושכר" ייכתב "ו/או על חשיפת המושכר לקבל הרחב".

מספר חודשים לאחר מכן, הוחלפו התכתבויות בין הצדדים באשר לשאלת התקיימותם של התנאים המתלים בענייננו והאפשרות למתן היתר בניה לפרוייקט בהתאם להסכמות.

4. ביום 15/7/04 חתמו הנתבעות 1 - 4 על הסכם עם הנתבעת 5, קופר-לי חברה להשקעות ועסקים בע"מ (להלן: "קופר-לי" או "הנתבעת 5"), במסגרתו היא רכשה את כל זכויותיהן והתחייבויותיהן של הנתבעות 1 - 4, בנוגע למקרקעי הפרוייקט (ת/1).

בסעיף 2.10 להסכם התחייבו המוכרות-הנתבעות 1 – 4:

"כי המוכרות התקשרו עם שוכרים שונים של יחידות מסחריות במרכז המסחרי. הסכמי השכירות וזהות השוכרים הפוטנציאליים עמם מתקיימים משאים ומתנים, נכון ליום 6.6.04, מפורטים בדו"ח השיווק המצ"ב כנספח ט' להסכם זה. הסכמי השכירות החתומים (זכרונות דברים) מצ"ב כנספח י'. העתק מטיוטות חוזי שכירות בנוסח מפורט שנשלחו לחלק מהשוכרים מצ"ב כנספח י"א להסכם. הקונה מתחייבת לקחת על עצמה ולכבד את הסכמי השכירות החתומים, בכפוף לאמור בסעיף 3.3 להלן".

ובסעיף 3.3: "הקונה הודיעה למוכרות, כי יש בכוונתה להכניס לפרוייקט חנות מזון מטעמה, אשר יש בה כדי לשנות, במידה מסויימת, את תכנון הפרוייקט. ואולם, הקונה מתחייבת, כי אף אם תכניס את חנות המזון כאמור, תעשה ככל שביכולתה על מנת, בין היתר, לשמור על אופיו של הפרוייקט וכן, על מנת לשמור על זכויותיהם של השוכרים עפ"י הסכמי השכירות ושל נותני השירותים עפ"י ההסכמים שנחתמו עמם, אלא אם השינויים, ככל שייעשו בתכנון הפרוייקט ו/או בזהות מי מנותני השירותים, ייעשו בהסכמת השוכרים ו/או נותני השירותים הרלוונטיים, ובכל מקרה באופן שימזער את הפגיעה בהם. להסרת ספק, מובהר, כי הקונה רוכשת במסגרת הממכר חלק מהתחייבויותיהן של המוכרות בקשר עם המקרקעין ועם הפרוייקט, כמפורט בהסכם זה לעיל ולהלן ו/או כמתחייב עפ"י דין, ולפיכך, בנוסף להתחייבויותיה של הקונה, כאמור בפיסקה הראשונה של סעיף זה, מתחייבת הקונה לפצות ולשפות את המוכרות, או מי מיחידיהן, בגין כל תביעה או דרישת תשלום, ככל שתופנה כלפיהן מצד ג' כלשהו בקשר עם התחייבויותיהן של המוכרות בקשר עם המקרקעין ועם הפרוייקט כאמור, אשר הומחו ו/או הוסבו ו/או הועברו לקונה בהסכם זה, והכל בהתאם להוראות לגבי שיפוי כמפורט בסעיף 4.8 להלן".

5. בחודש יולי שנת 2004 התפרסמו ידיעות בעיתונים, שלפיהן רכשה רשת המרכולים "חצי חינם" את המקרקעין שבבעלות הנתבעות 1 - 4 בהוד השרון, עליהם עתיד להיבנות המרכז המסחרי, תמורת סכום ניכר, ומתוך כוונה להקים במקום סופרמרקט בן 10,000 – 12,000 מ"ר. בעקבות כך, פנתה התובעת אל הנתבעות, לצורך מתן הבהרותיהן לעניין זה, ובין הצדדים הוחלפו התכתבויות שונות (נספחים ז'-י"ז לכתב התביעה).